フラット35のメリット
上の表に出てきた各メリットについてかんたんに解説します。
長期固定金利
フラット35は、返済期間中の金利が一定である長期固定金利型の住宅ローンです。市場金利が変動しても返済額が増減しないため、将来の金利上昇リスクを完全に回避できます。例えば、返済期間中に経済状況が変化して金利が上昇した場合でも、フラット35では契約時の固定金利が適用され続けます。これは、毎月の支払い額が明確で予測可能なため、家計管理やライフプランの設計がしやすいという大きなメリットです。特に長期的な金利変動を懸念する方や安定した支払いを重視する方にとって適した選択肢と言えます。
繰り上げ返済手数料無料
フラット35では、一部繰り上げ返済や全額繰り上げ返済をする際に手数料が一切かかりません。繰り上げ返済とは、予定された返済額以上の金額を支払い、元金を減少させることで、利息負担を軽減する仕組みです。他の住宅ローンでは繰り上げ返済に手数料が発生することがありますが、フラット35ではその負担がゼロです。インターネットバンキングを利用することで手続きが簡単に行える場合もあり、収入が増えた際やボーナスを活用して効率的に返済を進めることができます。
収入要件が緩い
フラット35は、民間の金融機関に比べて審査基準が比較的緩やかで、幅広い層が利用しやすい点が魅力です。特に、正社員でない方や自営業者でも、安定した収入を証明できれば融資を受けやすい仕組みとなっています。また、年収に対する返済負担率の上限も、通常の住宅ローンよりも高めに設定されています。これにより、高額の融資を受けやすくなるため、マイホーム購入を検討している多くの人にとって選択肢が広がります。
自己資金が少なくても利用可能
フラット35では、物件価格の90％〜100％まで借り入れることが可能です。これは、自己資金が少ない方でもマイホーム購入の夢を実現しやすいという利点があります。例えば、頭金がほとんど準備できていない若年層や新婚夫婦でも、フラット35なら住宅ローンを組むことができます。ただし、借入割合が高くなると金利がやや高めに設定される場合があるため、計画的な資金計画が必要です。
返済計画が立てやすい
フラット35は固定金利型のため、返済額が契約時に確定し、その後も変わることがありません。そのため、毎月の家計管理が非常にしやすくなります。例えば、変動金利型では金利が変わるたびに返済額が変動する可能性がありますが、フラット35ではその心配がありません。特に、長期的な支出計画を立てる必要がある子育て世代や定年退職後の収入が限られる方にとって、予測可能な返済額は安心感を与えます。
住宅ローン減税の対象
フラット35を利用する場合も、住宅ローン減税の適用を受けることができます。住宅ローン減税とは、一定期間、年末の住宅ローン残高に応じて所得税や住民税が控除される制度です。この制度を活用すれば、実質的な返済負担を軽減できます。特に借入金額が多い場合や返済初期段階で大きなメリットを享受できるため、フラット35と相性が良いです。ローン減税をフルに活用することで、さらにお得な住宅購入が可能です。
保証料が不要
フラット35では、民間の金融機関が必要とする保証料が不要です。通常の住宅ローンでは、保証会社の保証料を一括または分割で支払う必要があり、その費用が数十万円に上ることもあります。しかし、フラット35では保証料がかからないため、その分初期費用を抑えることができます。また、保証料が不要であるため、全体のローンコストが明確でわかりやすいという利点もあります。
団体信用生命保険の加入が任意
フラット35では、団体信用生命保険（団信）への加入が義務ではありません。団信は、ローン契約者が死亡または高度障害状態になった場合に、残債を保険金で返済する制度ですが、その保険料はローン返済に上乗せされます。加入が任意であるフラット35では、保険料負担を避けたい場合に加入しない選択肢も取れます。特に既に他の生命保険に加入している場合や保険料を節約したい方に適しています。
リフォーム用ローンとしても利用可能
フラット35は、新築住宅だけでなく中古物件の購入やリフォーム資金としても利用できます。フラット35リノベーションという商品を活用すれば、中古住宅を購入しつつリフォーム費用を一体化して融資を受けることが可能です。これにより、中古物件を自分好みにリフォームしながら手軽に資金を調達できます。住環境を改善したい方や中古物件の選択肢を検討している方にとって大きなメリットです。
全国で利用可能
フラット35は全国どこでも利用でき、地域や金融機関による制限を受けません。都市部だけでなく地方でも同じ条件で利用できるため、地方移住や地元での家探しを検討している方にも適しています。また、提携金融機関が多く、申し込み先の選択肢も広がります。どの地域に住んでいても公平に利用できる点が、フラット35の大きな魅力です。
フラット35のデメリット
上の表に出てきた各デメリットについてかんたんに解説します。
金利がやや高い
フラット35は長期固定金利のため、変動金利型や短期固定金利型に比べて初期の金利が高めに設定されています。例えば、変動金利では0.5％以下の低金利が可能な場合でも、フラット35では1％以上となることが一般的です。金利差は返済総額に大きく影響を及ぼすため、金利が低い時期に借り入れると、フラット35の相対的なコストが高く感じられることがあります。ただし、金利上昇時のリスクを回避できることを考慮する必要があります。
審査が遅い
フラット35では、住宅金融支援機構による審査が必要であり、このプロセスが通常の住宅ローンよりも時間がかかる傾向にあります。民間の金融機関では最短数日で審査が完了する場合もありますが、フラット35では融資実行まで1カ月以上かかることもあります。そのため、早急に融資を実行したい場合や、物件購入のスケジュールがタイトな場合には不便を感じる可能性があります。審査のスケジュールをあらかじめ計画しておくことが重要です。
融資額の上限がある
フラット35の借入可能額には上限が設けられており、最大8,000万円までです。高額な住宅を購入しようとする場合、この上限が制約となる可能性があります。特に都市部での高価格帯の物件を検討している場合、フラット35だけでは資金が足りず、他のローンを併用しなければならない場合があります。また、自己資金を多めに用意する必要があるため、予算計画を慎重に立てる必要があります。
頭金なしでは条件が悪化する
フラット35では、物件価格の90％以上を借り入れる場合、金利が高く設定される傾向があります。頭金なしで住宅を購入する場合には、借入比率が高くなるため、返済額や総返済額が増加します。このため、初期費用を抑えたいという理由で頭金を準備しない場合でも、結果的に返済の負担が大きくなるリスクがあります。可能な限り頭金を用意することで、金利条件を改善することが重要です。
低金利時代の恩恵が少ない
フラット35は固定金利型であるため、市場金利が下がった場合でも契約時の金利が適用され続けます。変動金利型ローンでは、低金利時代には返済額が減少するメリットがありますが、フラット35ではその恩恵を受けることができません。特に低金利が長期間続く場合、固定金利のコストパフォーマンスが悪化することがあります。この点は、将来の金利動向を予測することが難しいため、悩ましい要因となります。
手続きが煩雑
フラット35の利用には、他の住宅ローンに比べて多くの手続きが必要です。特に、一部繰り上げ返済を行う際には書類の提出が求められる場合があり、インターネットバンキングのみで完結する手軽な手続きができないことがあります。また、物件がフラット35の技術基準を満たしているかどうかの確認手続きも必要であり、この点が手間に感じられる場合があります。申込時に必要な書類や手続き内容を事前に確認しておくことが重要です。
物件の基準が厳しい
フラット35を利用するためには、購入予定の物件が一定の技術基準を満たしている必要があります。例えば、断熱性能や耐震性能などが基準に達していない場合、融資を受けることができません。このため、中古物件やリノベーションを予定している物件では、基準をクリアするために追加の改修工事が必要になることがあります。これにより、計画外の費用が発生するリスクもあります。
団信保険料が別途必要
フラット35では、団体信用生命保険（団信）の加入が任意ですが、加入する場合には別途保険料を支払う必要があります。通常、民間の住宅ローンでは団信の保険料が金利に含まれている場合が多いですが、フラット35では独立しているため、保険料分の負担が増えることがあります。団信に加入しない場合にはリスクを自己負担する必要があるため、慎重な検討が求められます。
リフォーム資金の制約
フラット35は、提携する金融機関を通じて提供されるため、金融機関ごとに異なる事務手数料が発生します。一部の金融機関では事務手数料が高額に設定されている場合があり、これが初期費用を押し上げる原因となることがあります。特に借入額が大きい場合、手数料が数十万円に上ることもあるため、申し込み先を比較検討することが重要です。
手数料が高い場合がある
フラット35リノベーションを利用する場合、リフォーム工事の内容や予算に一定の制約があります。例えば、融資対象となるリフォーム工事は、住宅性能を向上させる工事に限定される場合があります。また、工事費用が一定以上であることが条件になることもあり、小規模なリフォームには適用できない場合があります。リフォーム計画を詳細に立て、事前に条件を確認する必要があります。
みんなの意見
| 賛成意見 | 反対意見 |
|---|---|
| まず審査が銀行にくらべて甘いように思います。安定した収入があれば、フリーターの人でも、自営業者でも、年がいっている人でもローンを組む事ができます。 また、長期固定金利のわりに、金利が安いのも魅力です。変動金利だと、いつ支払額が増えるか解らずドキドキしますが、固定金利だと決まっているので、先々の返済計画がたてやすいかと思います。 固定金利でローンを検討している人にとっては会社の安心感も含めて、良い選択肢かもしれません。 |
銀行が実施している、変動金利に比べて金利が高く割引もほぼありません。今は変動金利がとても安く、どこも1.0％を切っています。 それに比べて固定金利のフラット35は安くても2％、多いときは3％を超えていて、月々の返済額に重くのしかかります。 また、銀行は所定の条件を満たせば固定金利でも1.0％などの割引が受けられ、結果的に1％台後半で固定金利が組めることもあります。そのようになると、あえてフラット35を選択する理由が無くなってしまいます。 |
| フラット35の最大のメリットといえばやはり、借入れ金額の多い住宅ローンを、最長35年間という長期間、固定金利で借入れすることができるという点だと思います。 景気上昇などでの金利変動がないので、返済完了まで返済金額の変動もなく、計画的な返済計画を立てることが可能となっています。 更に、ここ数年は金利が低い状態が続いていますので、金利の安い今の段階での固定金利の選択は、長期にわたり安心が続くということになると思います。 |
長期間の固定金利ということもあり、景気の影響に左右されなくて良いというメリットはあると思います。うのですが、 しかし、後になってから分かることだと思うのですが、例えば、景気が良い時に借り入れをした場合、返済完了の時まで、借入時の金利での返済を続けなければなりません。 必ずしも、固定金利がお得ということには、ならないのでは…という思いや、融資実行日まで金利の確定されないため、実行日当日まで金利上昇のリスクなど、最後まで不安が付きまとい、大変そうなイメージがあります。 |
| フラット35の良いところは長期で金利が固定されていて、資金を受け取る時点で支払い終わりまでにいくら支払わなければならないかがはっきり分かり長期計画が立てやすいという点です。 金利が上昇するときの心配をしなくて済みますし、いつごろまでに返済額がいくらになっている、などの計算がしやすいのです。 また金融機関と住宅金融支援機構が協同して行っているサービスなので安心です。また東日本大震災の被災者に対して住宅再建のためのサポートを行っているところも良い点です。 |
他のローンに比べて審査に時間がかかるという点が良くないと思います。 金利は実行時に固定されるので、数日で金利が変わってくることもありますので、迅速に融資が受けられるかが重要なポイントになるときにはフラット35の弱さが出てくると思います。 また団体信用保険が別途で必要になることも借り手にとっては負担になります。加えて繰り上げ返済の最低金額は100万円に設定されている点もこまめに繰り上げ返済したい人にとっては良くない点だと思います。 |
| 住宅ローンは35年で組むことが多いと思いますが、10年先もどうなるか分からない世の中で、35年間金利が一定であるという点のメリットは非常に大きいと思います。 しかも現在は金利が2％を下回っていて、現在の変動金利と比べると見劣りするものの、「35年間を毎月○万円払えば大丈夫」という安心を与える商品である点で、非常に良いと思います。 また、審査についても、銀行と比べて厳しくないという話を聞きますし、住宅を買いたい中心層（30代の子育て世代で収入も多くない層）に、有力な選択肢の一つとなり得る点でよいと思います。 |
変動金利で短期で返済が可能と考えている層にとっては、あまりフラット35はメリットが見出せません。 また、私の場合は注文住宅で家を建てたために土地購入の時点で融資が必要だったのですが、フラット35の場合は、つなぎ融資が必要となり、これが手数料、利息が結構かかり、面倒でもありました。 土地、住宅と二度にわたって融資が必要な場合は、信託銀行などに軍配があがってしまいます。土地購入の場合にもフラット35を適用できるようにしてくれたらもっと良いと思います。 |